In den letzten Jahren hat sich für Eigentümer auf Mallorca eine einmalige Gelegenheit eröffnet: Nur bis Februar 2028 besteht die gesetzliche Möglichkeit, bestehende illegale Fincas nachträglich zu legalisieren. Grundlage dafür ist das Decreto-Ley 3/2024, das die Balearen-Regierung im Mai 2024 verabschiedet hat. Es erlaubt eine befristete Amnestie für bestimmte Bauwerke in ländlichen Gebieten, die vor vielen Jahren ohne Genehmigung entstanden sind. Eigentümer erhalten damit die Chance, ihre Immobilie rechtssicher zu machen und ihren Wert zu sichern.
Dieses Fenster ist allerdings zeitlich klar begrenzt. Wer die Legalisierung nicht rechtzeitig beantragt, verliert die Möglichkeit unwiderruflich – die Immobilie bleibt dann dauerhaft illegal, mit allen Folgen für Verkauf, Nutzung oder spätere Umbauten. Auch finanziell lohnt sich schnelles Handeln: Je früher der Antrag gestellt wird, desto geringer fällt die Strafgebühr aus, die zusätzlich zu den üblichen Abgaben fällig wird.
Warum die Legalisierung jetzt entscheidend ist
Eine nicht genehmigte Immobilie auf Mallorca ist ein Risiko. Sie lässt sich schwer verkaufen, kann nicht legal vermietet werden und bei einem geplanten Umbau stoßen Eigentümer unweigerlich auf Hürden. Mit der Legalisierung schaffen Sie Klarheit: Ihre Finca erhält einen gesicherten Rechtsstatus, was nicht nur Ihre eigene Nutzung erleichtert, sondern auch den Marktwert deutlich erhöht.
Der rechtliche Rahmen
Die balearischen Baugesetze sind komplex und unterscheiden sich stark von den Regelungen in anderen Ländern. Hinzu kommt, dass jede Gemeinde ihre eigenen Vorgaben und Bebauungspläne hat. Mit dem aktuellen Gesetz wurde eine Sonderregelung geschaffen, die diese Vielfalt ergänzt, jedoch auch zusätzliche Anforderungen stellt – insbesondere im Hinblick auf ökologische Standards. So müssen Eigentümer etwa Nachweise über eine bessere Energie- oder Wassereffizienz erbringen, damit ihre Immobilie überhaupt legalisiert werden kann.
Welche Unterlagen benötigt werden
Wer seine Finca legalisieren möchte, muss umfassende Dokumente vorlegen. Dazu gehören vollständige Baupläne, Nachweise über das Baujahr und Bestätigungen, dass gegen die Immobilie keine laufenden Verfahren mehr bestehen. Diese Unterlagen dürfen nur von einem zugelassenen Architekten erstellt werden, der die Immobilie aufnimmt und ein technisches Projekt für die Behörden vorbereitet. Ergänzend sind oft Gutachten erforderlich, die belegen, dass die Immobilie die neuen Vorgaben in Bezug auf Nachhaltigkeit erfüllt.
Herausforderungen durch Anbauten
Viele Fincas auf Mallorca sind über die Jahre erweitert worden – sei es durch einen Pool, eine Terrasse oder zusätzliche Räume. Genau diese Anbauten sind häufig das größte Problem, da sie ohne Genehmigung entstanden sind. Das aktuelle Gesetz sieht eine nachträgliche Legalisierung nur dann vor, wenn die Bauwerke nachweislich vor der gesetzlichen Verjährungsfrist errichtet wurden und keine laufenden Verfahren mehr anhängig sind. Wer also seine Finca vollständig legalisieren möchte, muss sich auch mit solchen Erweiterungen auseinandersetzen.
Die Rolle von Architekten und Gutachtern
Ohne fachliche Begleitung ist der Prozess kaum zu bewältigen. Architekten übernehmen nicht nur die technische Aufnahme und die Erstellung der Pläne, sondern stehen auch in direktem Austausch mit den zuständigen Behörden. In vielen Fällen sind zusätzliche Gutachten notwendig, um energetische Verbesserungen oder die Einhaltung bestimmter Umweltauflagen zu dokumentieren.
Der Weg durch den Behördenprozess
Die Legalisierung folgt einem klaren Ablauf: Zunächst prüft der Architekt den Bestand und erstellt das technische Projekt. Dieses wird dann zusammen mit den weiteren Nachweisen bei der Gemeinde eingereicht. Anschließend prüfen die Behörden die Unterlagen, was mehrere Monate dauern kann. Erst wenn der Antrag genehmigt wurde und alle Auflagen erfüllt sind, erhält die Immobilie den rechtlich abgesicherten Status.
Kosten, die eingeplant werden müssen
Neben den Honoraren für Architekten und Gutachter fallen Verwaltungsgebühren, Steuern und Strafabgaben an. Die Höhe der Strafe hängt vom Zeitpunkt des Antrags ab: Wer früh handelt, zahlt weniger, wer bis zum Ende der Frist wartet, muss mit deutlich höheren Kosten rechnen. Zusätzlich wird eine Umweltabgabe erhoben, mit der Maßnahmen zur Renaturierung und zum Schutz der ländlichen Gebiete auf den Balearen finanziert werden.
Die Risiken, wenn nichts unternommen wird
Wer seine Immobilie nicht bis Februar 2028 legalisieren lässt, riskiert nicht nur hohe Strafen. Viel schwerwiegender ist, dass die Immobilie dauerhaft den Status „illegal“ behält. Das bedeutet, dass sie nicht verkauft oder beliehen werden kann, und bei künftigen Bauvorhaben sofort ein Stopp droht. Eigentümer vergeben damit nicht nur einen erheblichen Wertzuwachs, sondern setzen ihre gesamte Investition aufs Spiel.
Die Vorteile einer legalisierten Finca
Eine legalisierte Immobilie bringt Sicherheit und neue Möglichkeiten. Eigentümer können ihr Haus ohne Einschränkungen nutzen, langfristig planen und den Immobilienwert steigern. Auch für Erbschaften oder den späteren Verkauf ist eine rechtskonforme Immobilie ein entscheidender Vorteil – denn potenzielle Käufer legen auf vollständige Dokumentation und Legalität großen Wert.
Finca-Legalisierung auf Mallorca – mit dem richtigen Partner an Ihrer Seite
Die Chance, Ihre Finca auf Mallorca zu legalisieren, endet im Februar 2028. Danach gibt es keine Möglichkeit mehr, bestehende Schwarzbauten oder ungenehmigte Anbauten in einen rechtssicheren Status zu überführen. Gleichzeitig ist der Prozess mit vielen Hürden verbunden: Anträge, Gutachten, technische Vorgaben, Fristen und Gebühren.
Genau hier unterstützt Sie Simplify Mallorca. Wir begleiten Sie Schritt für Schritt, arbeiten mit erfahrenen Architekten, Gutachtern und Anwälten zusammen und sorgen dafür, dass Ihr Projekt reibungslos verläuft. Während wir uns um die Formalitäten kümmern, können Sie entspannt die Sicherheit genießen, dass Ihre Immobilie legal, wertstabil und zukunftsfähig wird.
